Revenus fonciers des non-résidents : micro-foncier ou régime réel, comment choisir en 2026 ?

Une décision technique qui pèse directement sur l'impôt

Un non-résident fiscal qui a conservé un bien loué nu (non meublé) en France doit chaque année déclarer les loyers perçus, mais aussi choisir — ou subir par défaut — le mode de calcul de son revenu net imposable. Deux régimes coexistent : le micro-foncier, forfaitaire et simple, et le régime réel, plus contraignant mais souvent plus avantageux lorsque les charges sont élevées. Ce choix, purement technique en apparence, peut faire varier l'impôt dû de plusieurs centaines à plusieurs milliers d'euros selon la situation du bien.

Ce guide explique les seuils, le fonctionnement de chaque régime et la manière de trancher, dans le cas spécifique — mais fiscalement identique à celui d'un résident — du propriétaire non-résident.

Le régime micro-foncier : simplicité et abattement de 30%

Le régime micro-foncier s'applique de plein droit dès lors que le total des revenus fonciers bruts du foyer fiscal, toutes locations nues confondues, ne dépasse pas 15 000 € par an. Il consiste à appliquer un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers bruts déclarés, censé couvrir l'ensemble des charges (travaux, taxe foncière, assurance, frais de gestion, intérêts d'emprunt), sans qu'il soit nécessaire de les justifier individuellement.

Concrètement, un non-résident qui perçoit 10 000 € de loyers annuels sur un studio parisien déclare simplement ce montant en case 4BE de sa déclaration de revenus ; l'administration applique ensuite automatiquement l'abattement, ce qui ramène le revenu net imposable à 7 000 €. Aucune facture, aucun justificatif de charges à conserver — un atout non négligeable pour un propriétaire installé à des milliers de kilomètres du bien.

Ce régime convient particulièrement aux biens sans emprunt en cours et sans gros travaux prévus, où les charges réelles restent modestes par rapport aux loyers perçus.

Le régime réel : déduire les charges effectives

Le régime réel s'applique automatiquement au-delà de 15 000 € de revenus fonciers bruts annuels, ou sur option volontaire en dessous de ce seuil. Il permet de déduire l'intégralité des charges réellement supportées :

• les intérêts d'emprunt et frais de dossier liés au financement du bien ;
• les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration (à l'exclusion des travaux de construction ou d'agrandissement, non déductibles) ;
• la taxe foncière ;
• les primes d'assurance, notamment l'assurance propriétaire non-occupant (PNO) ;
• les frais de gestion locative, souvent incontournables pour un propriétaire non-résident qui délègue la gestion du bien à une agence sur place ;
• les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire.

Lorsque le total de ces charges dépasse les loyers perçus, un déficit foncier apparaît. Il s'impute, hors part correspondant aux intérêts d'emprunt, jusqu'à 10 700 € par an sur les autres revenus de source française imposables du non-résident, l'excédent étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce mécanisme profite pleinement aux non-résidents qui possèdent plusieurs biens locatifs en France ou d'autres revenus fonciers susceptibles d'absorber le déficit.

Exemple chiffré

Karim, expatrié aux Émirats arabes unis, loue nu un appartement à Lyon pour 14 400 € de loyers bruts annuels. Il a engagé 6 000 € de travaux de rénovation cette année-là, paie 1 800 € de taxe foncière, 400 € d'assurance PNO et 900 € de frais de gestion locative à une agence lyonnaise, soit 9 100 € de charges déductibles.

• Au micro-foncier : abattement de 30% sur 14 400 € → revenu net imposable de 10 080 €.
• Au régime réel : 14 400 € − 9 100 € de charges → revenu net imposable de 5 300 €.

Le régime réel réduit ici la base imposable de près de moitié, uniquement parce que l'année comportait des travaux significatifs. Sans ces 6 000 € de travaux, les charges réelles (3 100 €) seraient restées inférieures à l'abattement forfaitaire de 4 320 € (30% de 14 400 €), rendant le micro-foncier plus favorable.

Le tableau de décision

En pratique, la règle empirique la plus fiable consiste à comparer les charges réelles de l'année à venir avec le seuil de 30% des loyers bruts : au-dessus, le régime réel devient mécaniquement plus favorable ; en dessous, le micro-foncier reste la solution la plus simple et souvent la plus avantageuse.

Un choix à anticiper avant les grosses dépenses

Comme l'option pour le régime réel engage pour trois ans, un non-résident qui prévoit des travaux importants a intérêt à basculer avant l'année où ceux-ci seront engagés, et non après coup — l'option prise en année N s'applique aux revenus de l'année N, mais son irrévocabilité pendant trois ans doit être anticipée si les revenus fonciers repassent ensuite sous 15 000 € bruts. À l'inverse, un propriétaire au régime réel depuis plusieurs années sans charges notables peut avoir intérêt à basculer vers le micro-foncier dès que son engagement triennal arrive à échéance.

Ce revenu net foncier, qu'il soit calculé au micro-foncier ou au réel, reste ensuite soumis soit au taux minimum d'imposition des non-résidents, soit au barème progressif si le statut de quasi-résident fiscal a été demandé — deux questions distinctes du choix du régime foncier lui-même. S'y ajoutent les prélèvements sociaux CSG-CRDS, dont le taux varie selon le pays d'affiliation à la sécurité sociale du non-résident.

Ces règles ne concernent que la location nue : un bien loué meublé relève d'un régime distinct (micro-BIC ou régime réel BIC), détaillé dans notre guide sur la LMNP pour les non-résidents. Et pour les propriétaires ayant choisi de loger le bien dans une SCI, le raisonnement micro-foncier / régime réel décrit ici ne s'applique pas non plus de la même façon, la SCI relevant en principe de l'impôt sur le revenu au niveau de chaque associé selon des modalités spécifiques.

Ce qu'il faut retenir

• Le seuil de 15 000 € de loyers bruts annuels détermine l'accès de plein droit au micro-foncier, sans condition de résidence fiscale.
• L'abattement forfaitaire de 30% rend le micro-foncier avantageux tant que les charges réelles restent en dessous de ce seuil.
• Le régime réel devient préférable dès que travaux, intérêts d'emprunt ou frais de gestion dépassent 30% des loyers, et permet en plus de créer un déficit foncier imputable sur d'autres revenus français.
• L'option pour le régime réel engage pour trois ans : elle se prépare avant l'année de gros travaux, pas après.
• Le choix du régime ne change pas le taux d'imposition applicable, seulement le montant du revenu net soumis à ce taux.

Le choix entre micro-foncier et régime réel dépend de la structure précise de vos charges et de votre situation fiscale globale de non-résident. Demandez votre bilan fiscal gratuit pour déterminer le régime le plus avantageux avant votre prochaine déclaration.

Pour percevoir vos loyers français sur un compte à l'étranger sans perdre sur le taux de change, Wise reste une alternative nettement moins coûteuse qu'un virement bancaire international classique.

Les informations de cet article sont basées sur les articles 28 à 33 quinquies et 156 du Code général des impôts et la législation fiscale française en vigueur en 2026. Chaque situation doit être vérifiée individuellement auprès d'un fiscaliste spécialisé, notamment pour le calcul précis des charges déductibles.